Cách tính phí trước bạ khi mua chung cư

Khi bắt đầu kế hoạch mua chung cư, cần lưu ý đến phí trước bạ – một chi phí quan trọng liên quan đến chuyển nhượng bất động sản. Việc hiểu rõ về phí này giúp bạn tính toán tài chính một cách chặt chẽ và đưa ra quyết định thông thái. Hãy cùng Vinhomegrandparkcity đi tìm hiểu sâu hơn về phí trước bạ khi mua chung cư nhé!

Lệ phí trước bạ nhà chung cư là gì?

Phí quản lý trước bạ cho căn hộ chung cư là khoản phí bắt buộc mà cá nhân phải nộp vào quỹ của Kho bạc Nhà nước trước khi đưa căn hộ chung cư vào sử dụng, trong quá trình họ đăng ký quyền sử dụng tài sản. Đây được coi là một trách nhiệm phải thực hiện khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản, và không tuân thủ sẽ dẫn đến áp dụng các biện pháp xử lý theo quy định của pháp luật.

Phải thanh toán lệ phí trước bạ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng.

Đăng ký, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà chung cư có phải đóng lệ phí trước bạ

Theo quy định tại khoản 1, Điều 3, Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, nhà đang là đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ. Do đó, khi thực hiện việc đăng ký hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng nhà chung cư, bắt buộc phải thanh toán lệ phí trước bạ, trừ khi được hưởng miễn lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.

Các tổ chức và cá nhân sở hữu tài sản thuộc nhóm phải chịu lệ phí trước bạ, đặc biệt là nhà chung cư. Họ có trách nhiệm tiến hành khai báo và nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ (bao gồm cả các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 10 của Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ) tới Cơ quan Thuế khi thực hiện đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với nhà chung cư.

Phải trả lệ phí trước bạ khi đăng ký hoặc chuyển nhượng nhà chung cư.

Trường hợp được miễn nộp lệ phí trước bạ nhà chung cư

Có 02 tình huống được được miễn lệ phí trước bạ đối với nhà chung cư:

• Tài sản thừa kế hoặc biếu tặng giữa các mối quan hệ: Cụ thể, việc nhận thừa kế hoặc nhận quà tặng giữa vợ chồng, cha mẹ và con, cha nuôi và con nuôi, cha chồng và con dâu, cha vợ và con rể, ông bà nội và cháu nội, ông bà ngoại và cháu ngoại, cũng như anh em ruột, đều được miễn lệ phí trước bạ khi có giấy chứng nhận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và các tài sản khác liên quan đến đất.
• Tài sản đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng thuộc sở hữu của hộ gia đình, do một thành viên trong hộ gia đình đứng tên (kể cả trường hợp cùng sở hữu), khi tài sản đó được phân chia theo quy định của pháp luật giữa các thành viên trong hộ gia đình và cần đăng ký lại. Trong trường hợp này, thành viên hộ gia đình cần có giấy tờ pháp lý chứng minh mối quan hệ với người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư, tuân theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014.

Trường hợp được nhận thừa kế hoặc quà tặng từ người thân gia đình sẽ được miễn lệ phí trước bạ

Cách tính lệ phí trước bạ nhà chung cư

Lệ phí trước bạ cho nhà chung cư phải được tính theo công thức sau đây:

Trong đó:

• 0,5% là tỷ lệ thu lệ phí trước bạ được quy định tại khoản 1, Điều 8, Nghị định 10/2022/NĐ-CP.
• Giá đặt ra cho việc tính lệ phí trước bạ đối với nhà được xác định bởi Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo quy định của pháp luật xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
• Đối với nhà chung cư, giá tính lệ phí trước bạ bao gồm giá trị đất được phân bổ. Giá trị đất được phân bổ xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành nhân với hệ số phân bổ.
• Trong trường hợp giá nhà tại hợp đồng mua bán cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ là giá tại hợp đồng mua bán. Ngược lại, nếu giá nhà tại hợp đồng mua bán thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
• Lệ phí trước bạ cho nhà chung cư không tính kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.
• Trong trường hợp hợp đồng mua bán và hóa đơn mua bán không phân biệt kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, giá tính lệ phí trước bạ là tổng giá trị mua bán nhà theo hóa đơn hoặc hợp đồng.

Điều này là quy định mới, không được đề cập trong Thông tư 301/2016/TT-BTC và Thông tư 20/2019/TT-BTC.

Ngoài ra, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư, cần phải nộp thêm thuế thu nhập cá nhân, theo công thức sau:

Trong đó:

• Giá chuyển nhượng được xác định theo quy định tại khoản 1, Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể có cách tính khác nhau.
• 2% là thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại (khoản 2, Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC).

Thủ tục liên quan đến lệ phí trước bạ nhà chung cư

• Bên bán đệ trình tài liệu đến chủ đầu tư để yêu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của mình. Chủ đầu tư sau đó sẽ thực hiện kiểm tra trực tiếp, đánh giá tình trạng của căn hộ để xác định xem nó có đang bị sử dụng làm tài sản thế chấp hay tham gia vào bất kỳ giao dịch nào khác không. Nếu không có vấn đề gì, chủ đầu tư sẽ liên lạc với chủ hộ để hai bên có thể tiến hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà chung cư.
• Bên bán và bên mua sẽ tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà chung cư tại Văn phòng công chứng. Khi hợp đồng này đã được thực hiện, bên bán sẽ có trách nhiệm nhận tiền và bàn giao căn hộ chung cư cho người mua, trong khi người mua phải thực hiện thanh toán và nhận nhà từ người bán.
• Bên bán hoặc bên mua sẽ đến cơ quan thuế (tùy thuộc vào quận nơi căn hộ thuộc về) để lấy biên lai thuế và thực hiện việc đóng thuế. Theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân, bên thực hiện giao dịch chuyển nhượng chịu trách nhiệm đối với việc nộp thuế thu nhập cá nhân cho cơ quan nhà nước.
• Sau khi có biên lai, tất cả các tài liệu nộp thuế sẽ được đưa lại cho chủ đầu tư để yêu cầu chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư đó.

Người bán gửi đơn yêu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đến chủ đầu tư.

Thời hạn và nơi nộp hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ nhà chung cư

• Trong thời gian 30 ngày tính từ ngày hợp đồng mua bán chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực, mỗi cá nhân cần đệ trình hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ nhà chung cư. Thời hạn để nộp hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ nhà chung cư đồng thời trùng khớp với thời hạn nộp hồ sơ đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Thời gian nộp lệ phí trước bạ nhà chung cư được xác định là trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận thông báo nộp thuế.
• Mỗi cá nhân nộp hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ nhà chung cư tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn. Trong trường hợp không nộp tại địa điểm trên, có thể nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ để giải quyết thủ tục đăng ký, cấp giấy xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản liên quan đến đất được thực hiện theo các bước sau đây:

 + Đối với các địa phương đã thành lập tổ chức tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ thông qua mô hình một cửa, mỗi cá nhân có thể nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của Uỷ ban nhân dân cấp huyện.

 + Ngược lại, nếu địa phương chưa thiết lập chi nhánh, mỗi cá nhân có thể nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nếu có hoặc tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nếu chưa có Chi nhánh.

Trong 30 ngày sau hiệu lực hợp đồng mua bán nhà chung cư, người bán cần nộp hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ.

Mức xử phạt khi không nộp lệ phí trước bạ nhà chung cư

Tiền phạt cho việc nộp chậm được tính theo tỷ lệ 0,03%/ngày trên số tiền thuế bị nộp chậm.

Thời gian tính phạt nộp chậm được tính liên tục, bắt đầu từ ngày tiếp theo ngày phát sinh việc nộp chậm, theo quy định tại khoản 1 Điều 59 của Luật Quản lý thuế 2019. Thời hạn kéo dài đến ngày liền kề trước ngày mà số tiền nợ thuế, tiền thu hồi hoàn thuế, tiền thuế tăng thêm, tiền thuế ấn định, hay tiền thuế chậm chuyển đã được nộp vào ngân sách nhà nước.

Phạt cho việc chậm nộp được áp dụng tỷ lệ 0,03% mỗi ngày trên số tiền thuế bị trễ.

Cơ sở pháp lý

• Luật Quản lý thuế của năm 2019;
• Nghị định 126/2020 hướng dẫn về Luật quản lý thuế năm 2019;
• Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;
• Thông tư 13/2022 hướng dẫn về Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.

Lời kết

Phí trước bạ khi mua chung cư không chỉ là chi phí pháp lý, mà còn là chìa khóa quyết định sự thành công của cuộc giao dịch. Mong rằng những thông tin mà Vinhomegrandparkcity cung cấp sẽ giúp bạn hiểu rõ và tính toán cẩn thận về mức phí này từ đó mở cánh cửa cho một hành trình mới với tổ ấm đầy hứng khởi.